Si estás pensando en montar tu propia empresa a partir de un negocio traspasado, te contamos todos los puntos que debes considerar antes de aceptar el traspaso. En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre un traspaso de un local comercial y te damos algunos consejos útiles para realizarlo:
1. ¿Qué es un traspaso de un local comercial?
El traspaso de un negocio es un acuerdo para la cesión del contrato de arrendamiento de un local comercial o negocio y de los activos comerciales a cambio de un precio determinado. Estos activos suelen ser tangibles (instalaciones, mobiliario, productos, etc.) e intangibles (clientela, marca comercial, fondo de comercio, etc.) Si el local estuviera alquilado por una sociedad limitada, una forma alternativa de traspaso es la compra de dicha sociedad.
2. Diferentes tipos de traspaso
- Cesión de contratos de arrendamiento
En este caso, el arrendatario nuevo sustituye al antiguo en los derechos y obligaciones que tenía frente al arrendador. Este tipo de traspasos de negocios en locales están regulados por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 noviembre de 2004), que permite ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del propietario. No obstante, el propietario debe ser notificado formalmente (burofax) en un plazo de un mes desde que se haya acordado el traspaso. Además, tiene el derecho a aumentar la renta un 20%. Por lo tanto la ley permite a las partes regular dicho contrato según su voluntad, aunque hay que tener cuidado porque a veces los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que impide la cesión o traspaso, y otras veces los propietarios reclaman un porcentaje del importe del traspaso. Siempre es conveniente revisar el contrato con un abogado.
- Traspaso de un local arrendado por una sociedad
En el caso de que el local estuviera arrendado por una sociedad, una alternativa al traspaso del negocio sería considerar la compra de la sociedad en cuestión, con lo que se evitaría el incremento del 20% en el precio del alquiler. Pero en este caso, además de adquirir los bienes y derechos adquirirías también todas las obligaciones de pago pendientes que tuviera la sociedad, por lo que hay que tener mucho cuidado.
- Traspaso de negocios en local propio
Si quien llevaba el negocio era el propietario del local, no podríamos hablar de un traspaso, ya que previamente no había arrendamiento. En este caso se suele proceder a una valoración del negocio en marcha y a la firma de un contrato de arrendamiento. La persona que adquiere el traspaso deberá pagar al propietario un precio por el negocio y luego un alquiler mensual por el arrendamiento.
3. ¿Qué impuestos hay que pagar: IVA e IRPF?
El traspaso no está sujeto a IVA: Si el negocio se transfiere en su totalidad, y además, la persona (física u jurídica) que lo adquiere continuará ejerciendo la misma actividad económica, ninguna de las dos partes debe pagar IVA ni impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). En este caso, quien cede el local emitirá una factura con el importe del traspaso (sin IVA), al nuevo inquilino. Si el propietario del local recibe un porcentaje por el traspaso del negocio de su inquilino, estará obligado emitir una factura con el 21% de IVA al inquilino que deja el local. En cambio, si los bienes del traspaso se venden por separado, sí que están sujetos al IVA, excepto los inmuebles y vehículos que están sujetos al ITP. Con respecto al IRPF, para la persona que cede el traspaso se produce un incremento de patrimonio. Deberá declarar el importe en la declaración anual del Impuesto de la Renta.
4. Consejos útiles antes de aceptar un traspaso
Cuando encuentres un local en traspaso que se adapte a tu proyecto, es recomendable tomar algunas precauciones antes de aceptarlo para minimizar el riesgo al máximo. Te dejamos a continuación algunos consejos que te ayudarán a la hora de tomar una decisión:
- Valora bien la oferta economica del traspaso
Averigua los datos de venta del negocio a traspasar para valorar bien la oferta económica del traspaso. Para ello, debes solicitar toda la información económica y financiera a los dueños y analizar toda la información posible sobre el local y el negocio: contrato de arrendamiento, permisos y licencias, inventario de equipos, libros de facturación y contabilidad, cuentas anuales para medir la rentabilidad, declaraciones de hacienda para comprobar cifras de ventas, cartera de clientes, proveedores, empleados… Debes solicitar una copia del contrato de arrendamiento para saber los años de duración del contrato, el precio mensual del alquiler y los requisitos de la cesión. También debes revisar todos los contratos de trabajo para comprobar si todo esta en orden (principalmente la afiliación a la seguridad social) y examinar la antigüedad de los empleados en caso de que desees despedirlos más adelante. Todo eso te ayudará a valorar el precio del traspaso, que puede ser elevado por el fondo de comercio (clientela, instalaciones, empleados, etc.) También sería aconsejable encargar una valoración objetiva e independiente a un perito externo o a un experto que te aporte una segunda opinión
- Examina bien las reformas que se han realizado en el local
Habrá que examinar las reformas realizadas en el local, sobre todo si se han hecho recientemente. Es importante conocer cuándo se han realizado y en qué han consistido. Además, es conveniente saber si han afectado a las instalaciones y suministros de energía, así como a las medidas de seguridad, un elemento muy importante a tener en cuenta en algunos negocios como la hostelería y restauración. Todo eso te ayudará también a repercutir la inversión prevista en mejoras en la oferta de traspaso.
- Valora bien la ubicación del local
La ubicación del local es fundamental. Su localización en el centro de una ciudad o en un lugar con gran afluencia de posibles clientes es un factor primordial a tener en cuenta, así como la cercanía a medios de transporte. Ambos elementos constituyen atractivos añadidos a un buen local, que pueden aumentar su valoración. Te aconsejamos valorar bien el atractivo de la ubicación del local; su localización puede ser motivo de éxito o de fracaso.
- Analiza las perspectivas del sector
Te aconsejamos realizar una análisis profunda de las perspectivas del sector para comprobar si la empresa es realmente prospera y si el mercado esta en pleno proceso de crecimiento o al contrario esta en proceso de cambio. Analiza muy bien todas las características del mercado (estructura, tamaño, numero de clientes) así como las tendencias de crecimiento y las futuras oportunidades de negocio que es espera del mercado.
- Informate sobre los permisos y licencias obligatorias
Es muy importante conocer los permisos y licencias obligatorias que posee el inmueble. Recuerda que tendrás que pedir la petición del traspaso de la licencia de actividad en el ayuntamiento y hacer el cambio de titular. Esta licencia municipal es obligatoria para que puedas ejercer una actividad empresarial en el local, ya que acredita el cumplimiento de la normativa.
- Negocia el precio del traspaso
Una vez estudiada toda la información sobre el local y el negocio, es el momento de hacer una oferta económica y llegar a un acuerdo sobre el precio del traspaso. Los resultados de tu investigación te permitirán hacer una oferta adecuada y pagar lo justo. Ten en cuenta además que, aunque no es necesario el consentimiento del arrendador para hacer el traspaso, este tiene derecho a subir la renta hasta un 20%. Como se puede observar, adquirir un local comercial en traspaso no es tarea fácil, y cuenta con muchas cosas a tener en cuenta. Desde BARCELO PROPERTY INVEST, colaboramos con un bufete de abogados especializados en traspasos de locales comerciales en Barcelona.
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