Antes de firmar las arras: la checklist de due diligence para una vivienda de lujo en Barcelona

Una vivienda de más de un millón de euros en Barcelona o en la costa suele elegirse con el corazón: la luz de un piso principal en el Eixample, la vista desde una terraza en Pedralbes, el sonido del mar en Sitges. Pero debe comprarse con la cabeza, y el momento de hacerlo es antes del contrato de arras, porque en Cataluña esa primera firma compromete más de lo que muchos compradores internacionales imaginan.

Esta guía explica por qué la due diligence le protege, cómo la lleva a cabo un equipo del lado del comprador y cuál es la checklist.

Por qué la due diligence debe hacerse antes de las arras

En Cataluña, las arras se rigen por el Código Civil catalán y no por el artículo 1454 del Código Civil español, y la regla por defecto es distinta. Según el artículo 621-8 del CCCat, se presume que la entrega de una señal constituye arras confirmatorias: una muestra de que la compraventa está concluida y un pago a cuenta del precio. Las arras penitenciales, que permiten al comprador desistir perdiendo la señal y al vendedor devolviéndola duplicada, solo se aplican si se pactan de forma expresa en el contrato.

Una vez firmado, un problema descubierto después se convierte en una negociación, o en un conflicto. La ley sí recoge una protección concreta: según el artículo 621-49 del CCCat, si el contrato prevé financiación bancaria, el comprador puede desistir y recuperar las arras acreditando que el banco ha denegado el préstamo, salvo pacto en contrario. Para todo lo demás, la protección depende de lo que se haya comprobado y de lo que diga el contrato.

Los plazos añaden presión. En la práctica, las arras suelen firmarse entre dos y tres semanas después de aceptar la oferta, y la escritura, entre seis y diez semanas después de la oferta (más si hay hipoteca). Una señal de alrededor del 10 % es costumbre del mercado, no una exigencia legal, pero en una villa de 2 millones de euros es una cantidad importante. Una buena due diligence convierte ese margen tan corto en claridad y tranquilidad.

Cómo se organizan las comprobaciones desde el lado del comprador

La due diligence funciona mejor como un trabajo coordinado entre tres profesionales que trabajan para el comprador. Un asesor del comprador analiza el inmueble y la posición del vendedor pensando solo en sus intereses, solicita la documentación y vela por que se cumpla el calendario. Un abogado independiente revisa el Registro, la titularidad y el contrato (nuestro artículo sobre si hace falta abogado para comprar en España, en inglés, explica su papel). Un arquitecto o técnico revisa la realidad física del inmueble y la compara con lo que consta autorizado e inscrito.

En Barcelo Property Invest trabajamos exclusivamente del lado del comprador y nunca cobramos del vendedor, así que nuestro papel es coordinar a estos profesionales y decir con franqueza cuándo un inmueble no merece su tiempo. Una secuencia habitual sería esta:

• Antes de la oferta: nota simple del Registro de la Propiedad, consulta catastral y una primera lectura técnica durante la visita.

• Oferta aceptada: solicitud por escrito de la documentación al vendedor o a su agente, con fecha límite.

• En paralelo: revisión jurídica por parte de nuestro abogado, informe técnico y comprobación urbanística por parte del arquitecto y, si se necesita hipoteca, preaprobación de la financiación.

• Redacción de las arras: las conclusiones se convierten en cláusulas, como el tipo de arras, las condiciones, los plazos y quién resuelve cada punto pendiente.

• Antes de la escritura: nota simple actualizada, certificado de la comunidad e instrucciones de pago para el notario.

La checklist: qué revisar antes de firmar

La tabla resume los documentos esenciales para una vivienda de segunda mano.

Nota simple: titularidad, hipotecas, cargas y embargos

La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad. Cuesta 9,02 € más IVA por internet y muestra el titular registral, la descripción de la finca y las hipotecas y demás cargas, incluidas las anotaciones de embargo. Conviene comprobar que quien vende es quien figura inscrito, que la descripción coincide con lo visitado y que todas las cargas se cancelarán, como tarde, en la firma. Conviene pedir una nota actualizada justo antes de la escritura.

Las cláusulas de arras en el derecho catalán

Como las arras confirmatorias son la regla por defecto, conviene pedir al abogado que el contrato indique claramente su naturaleza. Si se desea la flexibilidad de las arras penitenciales, deben pactarse de forma expresa. Si se necesita hipoteca, la condición de financiación debe quedar explícita para que el artículo 621-49 funcione como está previsto. Las arras penitenciales pactadas por un máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden incluso inscribirse en el Registro de la Propiedad, una opción que merece la pena comentar con el abogado. Todo punto abierto de la checklist debe reflejarse en el contrato: documentos pendientes de entrega, obras por regularizar y cargas por cancelar.

Habitabilidad, eficiencia energética e inspección del edificio

La cédula de habitabilidad (en catalán, cèdula d'habitabilitat) debe estar vigente en el momento de la venta. Tiene una validez de 15 años para viviendas usadas y de 25 años para obra nueva. El certificado de eficiencia energética también es obligatorio. En cuanto al edificio, la normativa catalana exige una inspección técnica (la ITE, a veces llamada IEE) antes de que un edificio residencial cumpla 45 años, y en una venta debe entregarse el certificado de aptitud del edificio, junto con una copia del informe de inspección cuando sea obligatorio. En un piso principal de un edificio modernista, este informe suele decir más sobre los gastos futuros que la propia vivienda.

Comunidad de propietarios e IBI

El vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos de comunidad y aportar un certificado del secretario de la comunidad de propietarios. Sin él no puede firmarse la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente, y renunciar rara vez es prudente: la vivienda sigue respondiendo de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro años anteriores (artículo 553-5 del CCCat). Conviene solicitar también las actas de las últimas juntas, que revelan obras aprobadas, derramas y conflictos. En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), deben pedirse los últimos recibos pagados: el IBI pendiente queda legalmente afecto al propio inmueble (artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Urbanismo, licencias y obras ya realizadas

Terrazas cerradas para ganar salón, piscinas en la cubierta, ampliaciones y construcciones en el jardín son habituales en las viviendas de lujo, y no todas cuentan con licencia. El arquitecto debe comparar el inmueble con los planos, la descripción catastral y las licencias que constan en el expediente, y confirmar con el Ayuntamiento que no existen infracciones urbanísticas, protecciones patrimoniales ni procedimientos de disciplina abiertos. Cuando un vendedor afirma que unas obras «se están legalizando», debe tratarse como un punto pendiente hasta que exista una licencia o una autorización formal. El paso del tiempo no equivale a una licencia.

Licencias turísticas: verificar, nunca pagar por ellas

Si un anuncio menciona una licencia turística (HUT), conviene verificar su situación, pero sin atribuirle valor. Barcelona no concede nuevas licencias y ha decidido que unas 10.101 licencias existentes no se renovarán, con fin en noviembre de 2028. En los 262 municipios catalanes afectados por estas normas, las licencias existentes deben adaptarse a nuevas reglas urbanísticas antes de noviembre de 2028. Además, desde el 3 de abril de 2025, un nuevo alquiler turístico en un edificio necesita la aprobación previa de tres quintas partes de los propietarios.

El informe técnico

Más allá de los papeles, una inspección técnica independiente busca humedades, movimientos estructurales, el estado de cubiertas y fachadas, instalaciones eléctricas o de fontanería obsoletas y el estado real de piscinas y terrazas en las villas frente al mar. El informe aporta datos para negociar, o la confianza necesaria para seguir adelante.

Inmuebles off-market: las mismas comprobaciones, con más discreción

Las ventas off-market suelen empezar con menos documentación y con vendedores que valoran su privacidad. Es un motivo para preguntar con tacto, no para comprobar menos. La nota simple es un extracto público que puede obtenerse pronto sin molestar a nadie, y una solicitud de documentación bien organizada transmite a un vendedor particular que el comprador va en serio. Nuestro artículo sobre inmuebles off-market en Barcelona (en inglés) explica cómo suelen funcionar estas operaciones.

Situación del vendedor, origen de los fondos y notaría

Dos comprobaciones tienen que ver con el dinero. Primero, hay que confirmar si el vendedor es residente fiscal en España. Si no lo es, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo mediante el modelo 211 en el plazo de un mes, y además es legalmente sustituto del contribuyente en la plusvalía municipal, cuyo importe normalmente se retiene del precio. Segundo, conviene preparar la propia documentación. Los notarios son sujetos obligados por la ley de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010): identifican al comprador y al titular real, y todos los medios de pago deben identificarse en la escritura, incluidas las arras. Si no se identifican, el Registro deniega la inscripción. Los bancos también preguntarán por el origen de las transferencias internacionales, así que es aconsejable tener a mano una escritura de venta, extractos bancarios o declaraciones de impuestos.

Un calendario realista

• Semana 0: oferta y reserva, con la nota simple ya revisada.

• Semanas 1 a 3: solicitud de documentación, revisión jurídica, informe técnico y comprobación urbanística, y firma de las arras con cláusulas claras.

• Semanas 6 a 10 desde la oferta: certificados registral y de comunidad actualizados, medios de pago confirmados, escritura ante notario y entrega de llaves. Más tiempo si hay hipoteca.

Si está valorando un inmueble en Barcelona, Sitges, el Maresme o Sant Cugat y desea que su due diligence se coordine desde el lado del comprador, reserve una consulta gratuita de 30 minutos con Myriam Lahlou. Le diremos con honestidad lo que vemos, también cuando un inmueble no es el adecuado.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal; confirme su caso con un abogado o asesor fiscal español independiente.