Impuestos al comprar vivienda en Cataluña en 2026: lo que paga el comprador por una casa de 1, 2 o 4 millones

En resumen: en junio de 2025 Cataluña introdujo nuevos tipos progresivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la vivienda de segunda mano, del 10 % al 13 %, y cada tipo se aplica solo a su propio tramo de valor. Una compra de 1.000.000 € paga 105.000 €, una de 2.000.000 € paga 230.000 € y una de 4.000.000 € paga 490.000 €. Entender estos impuestos antes de hacer una oferta es esencial. Este artículo explica los principales impuestos de la compra y los gastos habituales de la operación, con un presupuesto para cada nivel de precio y una comparación con la obra nueva.

Por qué conviene conocer la cifra total antes de hacer una oferta

A este nivel, el impuesto no es un detalle menor. En una vivienda de 2.000.000 €, solo el ITP asciende a 230.000 €, y debe pagarse en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. Quien negocia sobre el precio de salida y descubre el coste real en la notaría pierde algo que rara vez recupera: margen de maniobra.

Conocer antes la cifra real cambia la conversación. Usted fija un límite para el desembolso total y no solo para el precio, puede comparar un piso clásico del Eixample con un ático de obra nueva en igualdad de condiciones y llega a la notaría con cada euro ya previsto.

Cómo presupuestar una compra en Cataluña en cinco pasos

• Compruebe si es segunda mano u obra nueva. Una vivienda de segunda mano comprada a un particular paga ITP. Una vivienda nueva comprada directamente al promotor paga en su lugar un 10 % de IVA más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD), nunca ITP.

• Consulte el valor de referencia. El Catastro, la base de datos oficial de inmuebles, publica un valor de referencia para la mayoría de las viviendas. El impuesto se calcula sobre el mayor entre ese valor y el precio acordado, así que conviene consultarlo antes de ofertar.

• Aplique los tipos progresivos. Cada tipo grava solo la parte del valor que cae dentro de su tramo. Los tipos y los ejemplos figuran más abajo.

• Añada los demás gastos de la operación. Los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad siguen aranceles oficiales; los de gestoría y abogado, la práctica del mercado. Nuestra guía sobre los gastos del comprador en España explica cada uno.

• Planifique cuándo sale el dinero. Primero las arras, después el resto del precio en la firma y, en el mes siguiente, el impuesto. Para una vivienda de segunda mano de más de 1.000.000 € en Cataluña, un presupuesto prudente es de un 12 % a un 15 % sobre el precio.

Los tipos de ITP de 2026 para vivienda de segunda mano en Cataluña

Desde el 27 de junio de 2025, cuatro tramos sustituyen a los dos tipos anteriores (10 % hasta 1.000.000 € y 11 % por encima). Los tipos son los mismos para todos los compradores, residentes o no, sea cual sea su nacionalidad.

Estos son los tipos generales de ITP para la compra de vivienda. En determinadas circunstancias pueden aplicarse regímenes especiales, por lo que conviene confirmar siempre el tipo aplicable antes de comprar.

El cálculo, tramo a tramo

• 1.000.000 €: 600.000 € × 10 % = 60.000 €, más 300.000 € × 11 % = 33.000 €, más 100.000 € × 12 % = 12.000 €. Total 105.000 €, un tipo medio del 10,5 %.

• 2.000.000 €: 60.000 € + 33.000 €, más 600.000 € × 12 % = 72.000 €, más 500.000 € × 13 % = 65.000 €. Total 230.000 €, un tipo medio del 11,5 %.

• 4.000.000 €: 165.000 € por los primeros 1.500.000 €, más 2.500.000 € × 13 % = 325.000 €. Total 490.000 €, un tipo medio del 12,25 %.

Un atajo para cualquier precio superior a 1.500.000 €: el ITP equivale a 165.000 € más el 13 % de todo lo que supere 1.500.000 €.

Estos cálculos suponen que se aplica el régimen general y que el valor sobre el que se paga el impuesto coincide con el precio de compra.

Lo que cuesta en la práctica una vivienda de segunda mano de 1, 2 o 4 millones

La representación legal no es obligatoria al comprar una vivienda en España, pero el asesoramiento legal independiente es muy recomendable, sobre todo para compradores internacionales. El 1 % utilizado en estos ejemplos es una hipótesis orientativa para el presupuesto, no unos honorarios fijos ni obligatorios. Los honorarios reales dependen del abogado y de la complejidad de la operación.

Las líneas de ITP son exactas; el resto son ejemplos orientativos de los gastos habituales de terceros en una compra, no un presupuesto de todos los servicios posibles. Las facturas de notaría y registro varían según la extensión de la escritura, las copias solicitadas y si una plaza de garaje o un trastero se inscriben por separado. Si pide una hipoteca, el banco paga el AJD, la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo; usted paga la tasación.

Obra nueva o segunda mano al mismo precio

Ambas opciones coinciden exactamente en 2.000.000 €, donde el tipo medio de la segunda mano alcanza el 11,5 %, el mismo que el de la obra nueva. Por debajo de ese precio, la segunda mano tributa menos; por encima, la obra nueva. Los impuestos nunca deberían elegir la vivienda por usted, pero son un buen criterio de desempate. El IVA del 10 % incluye la vivienda y hasta dos plazas de garaje y un trastero vendidos con ella.

Sobre qué se calcula el impuesto: precio o valor de referencia

Cuando una vivienda tiene valor de referencia del Catastro, el impuesto se calcula sobre el mayor entre ese valor y el precio pactado en la escritura. En la mayoría de las viviendas de este nivel el precio es la cifra más alta, así que se convierte en la base. Si el valor de referencia es superior, se paga sobre él y solo puede impugnarse después, pidiendo a la Agència Tributària de Catalunya que rectifique la autoliquidación.

Si la vivienda no tiene valor de referencia, la administración puede comparar el precio declarado con su propia valoración y reclamar la diferencia. Un hábito sencillo le protege: compruebe el valor de referencia, con la dirección exacta o la referencia catastral, antes de firmar las arras. Y nunca declare un precio inferior al que paga: le expone legalmente y rara vez funciona, porque la base no puede quedar por debajo del valor de referencia.

Quién paga y cuándo

El ITP lo paga el comprador, sea cual sea su nacionalidad o residencia fiscal. Se declara con el modelo 600 ante la Agència Tributària de Catalunya y debe presentarse y pagarse en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. En la práctica, la gestoría o el abogado preparan la autoliquidación para poder inscribir después la escritura a su nombre.

Para conocer los impuestos que se pagan mientras se es propietario, consulte nuestra guía sobre el Impuesto sobre el Patrimonio y los impuestos de la propiedad en Cataluña.

Planificar su compra

Una compra bien planificada empieza por entender el coste total, no solo el precio de salida.

En Barcelo Property Invest representamos exclusivamente a compradores. Antes de que nuestros clientes hagan una oferta, les ayudamos a entender los costes de adquisición, coordinamos la revisión legal con nuestro abogado y, cuando es necesario, trabajamos junto a asesores fiscales especializados para aclarar las implicaciones económicas de su compra.

Nuestro papel es asegurarnos de que nuestros clientes entienden a qué se comprometen, mucho antes de llegar a la notaría.

Si está pensando en comprar una vivienda en Barcelona o en la costa cercana, reserve una consulta privada para hablar de su proyecto.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el ITP en Cataluña en 2026?

Para una vivienda de segunda mano, Cataluña aplica desde el 27 de junio de 2025 una escala progresiva del 10 % al 13 %, en la que cada tipo grava solo su tramo de valor. Una vivienda de 1.000.000 € paga 105.000 € y una de 2.000.000 € paga 230.000 €. La obra nueva comprada al promotor paga en su lugar un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD.

¿El ITP de Cataluña se calcula sobre el precio total o por tramos?

Por tramos. Los primeros 600.000 € tributan al 10 %, el tramo hasta 900.000 € al 11 %, el tramo hasta 1.500.000 € al 12 % y el exceso al 13 %. Por eso una compra de 4.000.000 € paga 490.000 €, un tipo medio del 12,25 %, y no el 13 % sobre todo el precio.

¿Pagan más ITP los compradores extranjeros en Barcelona?

No. Los compradores extranjeros pagan los mismos tipos generales de ITP que los compradores españoles. La nacionalidad y la residencia fiscal, por sí solas, no aumentan el tipo de ITP aplicable en Cataluña.

¿Cuándo hay que pagar el ITP tras comprar una vivienda en Cataluña?

En el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Se autoliquida con el modelo 600 ante la Agència Tributària de Catalunya, normalmente a través de la gestoría o del abogado. Conviene tener los fondos previstos antes de la firma para que el plazo nunca sea un motivo de presión.

¿Se pagan menos impuestos al comprar obra nueva o segunda mano en Barcelona?

Depende del precio. Una vivienda de obra nueva paga en general un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD, un 11,5 % en total. Una vivienda de segunda mano paga un ITP progresivo del 10 % al 13 %. Con 1.000.000 €, la segunda mano paga 10.000 € menos. Con 2.000.000 €, ambas pagan el mismo 11,5 % (230.000 €). Con 4.000.000 €, la obra nueva ahorra 30.000 € en impuestos.

Última revisión: octubre de 2026. Fuentes: Agència Tributària de Catalunya (tipos de ITP vigentes para transmisiones desde el 27 de junio de 2025, modelo 600) y Catastro (valores de referencia). Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico; confirme su situación con un asesor fiscal en España antes de comprar.