Avant de signer les arras : la checklist de due diligence pour un bien de luxe à Barcelone

Un bien de plus d'un million d'euros à Barcelone ou sur la côte se choisit souvent avec le cœur : la lumière d'un étage noble de l'Eixample, la vue depuis une terrasse de Pedralbes, le bruit de la mer à Sitges. Il doit pourtant s'acheter avec la tête, et le bon moment pour le faire se situe avant le contrat d'arras, car en Catalogne cette première signature engage davantage que beaucoup d'acheteurs internationaux ne l'imaginent.

Ce guide explique pourquoi la due diligence vous protège, comment une équipe côté acheteur la conduit, puis présente la checklist elle-même.

Pourquoi la due diligence doit précéder les arras

En Catalogne, les arras relèvent du Code civil catalan et non de l'article 1454 du Code civil espagnol, et la règle par défaut est différente. Selon l'article 621-8 du CCCat, un acompte est présumé constituer des arras confirmatoires : le signe que la vente est conclue et un paiement à valoir sur le prix. Les arras pénitentielles, qui permettent à l'acheteur de se retirer en perdant l'acompte et au vendeur en restituant le double, ne s'appliquent que si elles sont expressément convenues dans le contrat.

Une fois le contrat signé, un problème découvert plus tard devient une négociation, voire un litige. La loi prévoit toutefois une protection précise : selon l'article 621-49 du CCCat, si le contrat prévoit un financement bancaire, l'acheteur peut se retirer et récupérer les arras en prouvant que la banque a refusé le prêt, sauf accord contraire des parties. Pour tout le reste, votre protection dépend de ce que vous avez vérifié et de ce que dit le contrat.

Le calendrier ajoute de la pression. En pratique, les arras sont souvent signées deux à trois semaines après l'acceptation de l'offre, et l'acte notarié six à dix semaines après l'offre (davantage en cas de prêt). Un acompte d'environ 10 % relève de l'usage du marché et non de la loi, mais sur une villa à 2 millions d'euros, la somme est importante. Une due diligence bien menée transforme cette courte fenêtre en clarté et en sérénité.

Comment un accompagnement côté acheteur conduit les vérifications

La due diligence fonctionne mieux lorsqu'elle est coordonnée entre trois professionnels qui travaillent tous pour vous. Un conseiller côté acheteur analyse le bien et la position du vendeur en fonction de vos seuls intérêts, demande les documents et veille au respect du calendrier. Un avocat indépendant examine le registre, le titre de propriété et le contrat (notre article faut-il un avocat pour acheter en Espagne, en anglais, détaille son rôle). Un architecte ou un expert du bâtiment contrôle la réalité physique du bien et la compare à ce qui est autorisé et inscrit.

Chez Barcelo Property Invest, nous travaillons exclusivement du côté de l'acheteur et ne sommes jamais rémunérés par le vendeur. Notre rôle est de coordonner ces professionnels et de vous dire franchement lorsqu'un bien ne mérite pas votre temps. Une séquence type se présente ainsi :

• Avant l'offre : une nota simple du Registre foncier, une vérification cadastrale et une première lecture technique lors de la visite.

• Offre acceptée : une demande écrite de documents adressée au vendeur ou à son agent, avec une date limite.

• En parallèle : revue juridique par notre avocat, expertise technique et vérification urbanistique par votre architecte, et accord de principe de financement si vous avez besoin d'un prêt.

• Rédaction des arras : les constats deviennent des clauses, comme le type d'arras, les conditions, les délais et la personne chargée de régler chaque point ouvert.

• Avant l'acte : une nota simple actualisée, le certificat de la copropriété et les instructions de paiement pour le notaire.

La checklist : ce qu'il faut examiner avant de signer

Le tableau ci-dessous résume les documents essentiels pour un bien de revente.

Nota simple : propriété, hypothèques, charges et saisies

La nota simple est un extrait du Registre foncier (Registro de la Propiedad). Elle coûte 9,02 € hors TVA en ligne et indique le propriétaire inscrit, la description du bien ainsi que les hypothèques et autres charges, y compris les saisies judiciaires (embargos). Vérifiez que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, que la description correspond à ce que vous avez visité et que chaque charge sera levée au plus tard à la signature. Demandez un extrait actualisé juste avant l'acte.

Les clauses d'arras en droit catalan

Les arras confirmatoires étant la règle par défaut, demandez à votre avocat d'indiquer clairement leur nature. Si vous souhaitez la souplesse des arras pénitentielles, elles doivent être prévues expressément. Si vous avez besoin d'un prêt, rendez la condition de financement explicite afin que l'article 621-49 joue pleinement son rôle. Des arras pénitentielles convenues pour six mois maximum et déposées chez un notaire peuvent même être inscrites au Registre foncier, une option à étudier avec votre avocat. Chaque point encore ouvert de la checklist doit figurer dans le contrat : documents à remettre, travaux à régulariser, charges à lever.

Habitabilité, performance énergétique et inspection de l'immeuble

La cédula de habitabilidad (en catalan, cèdula d'habitabilitat), le certificat d'habitabilité, doit être en cours de validité lors de la vente. Elle est valable 15 ans pour un logement de revente et 25 ans pour un logement neuf. Un certificat de performance énergétique est également obligatoire. Pour l'immeuble, la réglementation catalane impose une inspection technique (l'ITE, parfois appelée IEE) avant qu'un bâtiment résidentiel n'atteigne 45 ans. Lors d'une vente, le certificat d'aptitude de l'immeuble doit être remis, accompagné d'une copie du rapport d'inspection lorsque celui-ci est exigé. Pour un étage noble dans un immeuble moderniste, ce rapport en dit souvent plus sur les dépenses à venir que l'appartement lui-même.

Copropriété et IBI

Le vendeur doit déclarer s'il est à jour de ses charges de copropriété et fournir un certificat du secrétaire de la communauté des propriétaires. Sans ce certificat, l'acte ne peut pas être signé, sauf renonciation expresse de l'acheteur, et y renoncer est rarement judicieux : le bien reste tenu des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes (article 553-5 du CCCat). Demandez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées, qui révèlent les travaux votés, les appels de fonds exceptionnels et les litiges. Pour la taxe foncière municipale (IBI), demandez les derniers avis payés : l'IBI impayé est légalement attaché au bien lui-même (article 64 de la loi espagnole sur les finances locales).

Urbanisme, licences et travaux déjà réalisés

Terrasses fermées pour agrandir le séjour, piscines sur le toit, extensions et annexes de jardin sont fréquentes dans les biens de prestige, et toutes n'ont pas été autorisées. Votre architecte doit comparer le bien avec les plans, la description cadastrale et les licences au dossier, puis confirmer auprès de l'Ajuntament (la mairie) l'absence d'infraction urbanistique, de protection patrimoniale ou de procédure en cours. Lorsqu'un vendeur indique que des travaux sont « en cours de régularisation », considérez-le comme un point ouvert tant qu'aucune licence ou autorisation formelle n'existe. Le temps écoulé ne remplace pas une licence.

Licences touristiques : vérifier, ne jamais payer pour une licence

Si une annonce mentionne une licence touristique (HUT), vérifiez son statut, mais ne lui attribuez aucune valeur. Barcelone n'accorde plus de nouvelles licences et a décidé qu'environ 10 101 licences existantes ne seront pas renouvelées, avec une échéance en novembre 2028. Dans les 262 communes catalanes couvertes par ces règles, les licences existantes doivent s'adapter à de nouvelles règles d'urbanisme d'ici novembre 2028. Enfin, depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location touristique dans un immeuble nécessite l'accord préalable des trois cinquièmes des copropriétaires.

L'expertise technique

Au-delà des documents, une expertise indépendante recherche l'humidité, les mouvements de structure, l'état des toitures et des façades, les installations électriques ou de plomberie vétustes, ainsi que l'état réel des piscines et des terrasses des villas en bord de mer. Le rapport vous donne des faits pour négocier, ou la confiance nécessaire pour avancer.

Biens off-market : les mêmes vérifications, avec plus de discrétion

Les ventes off-market commencent souvent avec moins de documents et avec des vendeurs attachés à leur confidentialité. C'est une raison de demander avec tact, pas de vérifier moins. La nota simple est un extrait public qui peut être obtenu tôt sans déranger personne, et une demande de documents bien organisée rassure un vendeur privé sur le sérieux de l'acheteur. Notre article sur les biens off-market à Barcelone (en anglais) explique le fonctionnement habituel de ces ventes.

Statut du vendeur, origine des fonds et notaire

Deux vérifications concernent l'argent. D'abord, confirmez si le vendeur est résident fiscal en Espagne. S'il est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au moyen du formulaire 211 dans un délai d'un mois, et il est légalement substitut du contribuable pour la plusvalía municipale, dont le montant est normalement retenu sur le prix. Ensuite, préparez vos propres justificatifs. Les notaires sont assujettis à la loi espagnole contre le blanchiment de capitaux (Ley 10/2010) : ils identifient l'acheteur et le bénéficiaire effectif, et chaque moyen de paiement doit être identifié dans l'acte, y compris les arras. À défaut, le registre refuse l'inscription. Les banques demanderont également l'origine des virements internationaux : gardez à disposition un acte de vente, des relevés bancaires ou des déclarations fiscales.

Un calendrier réaliste

• Semaine 0 : offre et réservation, avec la nota simple déjà examinée.

• Semaines 1 à 3 : demande de documents, revue juridique, expertise et vérification urbanistique, puis signature des arras avec des clauses claires.

• Semaines 6 à 10 après l'offre : certificats du registre et de la copropriété actualisés, moyens de paiement confirmés, signature chez le notaire et remise des clés. Davantage si un prêt est nécessaire.

Vous envisagez un bien à Barcelone, à Sitges, dans le Maresme ou à Sant Cugat et souhaitez que votre due diligence soit coordonnée du côté de l'acheteur ? Réservez une consultation gratuite de 30 minutes avec Myriam Lahlou. Nous vous dirons honnêtement ce que nous voyons, y compris lorsqu'un bien n'est pas le bon.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; confirmez votre situation auprès d'un avocat ou d'un conseiller fiscal espagnol indépendant.